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“最有远见的危地马拉人”归天 她曾发现vuo儿童套餐,【“十四五”重提房住不炒 未来5年楼市调控将有啥变化】

未来5年楼市调控将有啥变化“十四五”规划纲要重提“房住不炒”加快培育和发展住房租赁市场

专家解读

● “十四五”期间仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、稳房价和稳预期的“sma稳”目标更加明确

● 加快建立多主体供给、多渠道保障、租sma并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题

● 加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租sma住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁sma规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和sma人合sma权益

□ 本报记者  赵丽

□ 本报实习生 郭晶

3月13日,《中华人民共和国国民经济和sma发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)发布。对于房sma行业,《纲要》提出,“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、稳房价和稳预期的“sma稳”目标更加明确。这也为今后房sma市场的发展走势定下了基调。

保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租sma并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。业内人士表示,新市民住房问题是住房市场的核心问题,而增加共有产权房、租赁房的供应则是解决这一问题的重要路径,而且具有紧迫性。

房住不炒仍是楼市基调

凸显sma重视民生问题

2021年,“房住不炒”第sma次出现在sma工作报告中,之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,距今已逾四年。

在sma工作报告中,“房住不炒”的表述是一样的,但“房住不炒”后面的文字却不相同。2018年sma工作报告称,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房sma市场平稳健康发展。2020年,后面的内容是“因城施策,促进房sma市场平稳健康发展”。

对此,有评论认为,两年都是着眼于各城市根据自身情况量身定制调控措施,一城一策实施调控也在不断地认知强化下逐渐成为常态。但今年则有所不同,“房住不炒”之后,明确了要稳地价、稳房价、稳预期,这是一个更加兼顾全局的提sma。

值得注意的是,除sma工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”外,坚持“房住不炒”还列入了《纲要》。

“‘房住不炒’在sma工作报告中频繁出现,smasma对民生问题的重视,虽然是简单的四个字,但是对房sma企业产生了重要影响。各地sma出台调控政策的严厉程度和时间跨度是超出预期的,每个企业的理解程度也不同,企业应当时刻关注房sma政策,投资行为应当遵循sma调控政策的底层逻辑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《sma治日报》记者采访时说。

sma大学房smasma研究中心主任楼建波指出,住房问题是近些年sma一直关注的重点,今年在sma提出的“房住不炒”是以往政策的继续和发展,但今年也有突出亮点,比如对“解决好大城市住房突出问题”和“租赁房”问题的新讨论,可以看出sma在实情调研下进行了创新探索,相信政策的出台会有效解决新就业者、青年人的住房问题。

需增加保障性住房供给

以解决新市民住房问题

对于家庭刚需以及改善型需求,《纲要》强调要因地制宜发展共有产权住房。

事实上,近年来,sma、上海等地都在探索共有产权住房,通过试点,对共有产权住房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出了一整套办sma,也为北上广等一线城市之外的sma城市推进共有产权住房的住房保障和供应体系搭建起到推动作用。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从目前来看,共有产权住房将从一线向更多的二sma线城市,尤其是二线城市覆盖。另外,随着共有产权住房覆盖面不断增大,对于房价稳定以及整个市场也会起到明显的促进作用。通过共有产权的方式,可以解决大城市夹心层的部分居住问题。

值得关注的是,保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。完善土地出让收入分配机制,加大财税、金融支持力度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受媒体采访时表示,新市民的住房问题是目前住房市场的核心问题。

随着新型城镇化的推进,越来越多的sma向大城市,但是相比于原住居民,近几年涌入的新市民的收入与高房价有着较大差距,sma房支付能力有限。在业内人士看来,目前,解决这部分群体住房问题的重要途径是增加供应。

“大城市住房问题是解决住房问题的关键。首先,sma不仅会通过打压房价进行调控,也会出台有关‘增加住房供应’‘共有产权住房’‘保障性租赁住房’‘长租房’等政策。其次,除了解决供给端不足问题,sma会鼓励大家通过租房解决住房问题。再次,企业也应当进行精细化管理,满足市场需求,提供符合市场规律的sma。”严跃进说。

有效盘活存量住房资源

规范发展住房租赁市场

除了商品房和共有产权住房之外,租赁房是解决困难群体和新市民住房问题的重要渠道。

《纲要》指出,加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租sma住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁sma规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和sma人合sma权益。

《sma治日报》记者注意到,“解决好大城市住房突出问题”“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”都是首次出现在sma工作报告里。

楼建波对这两个“首次”的解读是,“解决好大城市住房突出问题”“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是这次sma的新亮点,是为了解决新市民、青年人住房少、房价贵、租房难、sma房累等问题。sma已经有所行动,比如通过增加土地供应、安排专项租金、集中建设等,意味着这将是2021年房sma工作的重点。

对租赁市场特别是长租公寓市场未来是否将加大监管力度?楼建波认为,鉴于目前确实存在租赁市场乱象,应当对租赁市场特别是长租公寓加大监管力度,加快完善长租房政策。

sma房sma中介行业协会秘书长赵庆祥告诉《sma治日报》记者,正在立sma的《住房租赁条例》已将租金贷等问题纳入规制,资金池问题有望解决。规范发展住房租赁市场,特别是长租房市场,是解决好大城市住房突出问题的关键。在房价飞涨的大城市,解决新市民、青年人和城市运行保障人员的住房困难问题,既要考虑他们的sma承受能力,又要考虑职住平衡,仅通过sma房的方式难以解决,发展长租房也是解决良策之一。

有业内人士提出,未来可以建立国家级的住房市场监管机构,统一监督、管理、调控全国房sma市场,预防部分城市逐渐形成的中介机构市场占有率高的垄断格局,保障行业回归到健康有序的竞争中来。

“规范租赁市场秩序提倡权责分明,强调sma的顶层设计,企业应当更注重提高服务质量。”楼建波说,企业可着重发展“管家”服务,搭建租客与房东之间的桥梁,满足租客的住房需求和房东的sma需求,提供sma、维护、缴费等服务。当前,市场上仍然存在企业自主拿地建房、自主租赁的租房模式。为防止企业的无序扩张,应当出台相关的约束机制进行调控,比如提高准入门槛、自有资金规定等。

纲要再次提及房sma税

推出需要全面综合考量

此外,《纲要》还提到,推进房sma税立sma,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。

相比于2018年、2019年,2020年以来,在sma官方口径中,房sma税的提sma并不是很多。

追溯历史,房sma税的立sma工作已经提了十年。在五年规划纲要中,房sma税最早出现在2011年发布的“十二五”规划纲要中,其表述为“研究推进房sma税sma”。“十sma五”规划纲要提出,“完善地方税体系,推进房sma税立sma”。

而在sma,房sma税也是看点。房sma税首次出现在2014年sma工作报告中,其提sma是“推进税收制度sma,做好房sma税等相关工作”,2015年至2017年均未提及。2018年、2019年,官方多次喊话加快推进房sma税立sma,两年的sma工作报告中,对于房sma税立sma分别用“稳妥推进”和“稳步推进”来表述。

此后的2020年和2021年sma,官方并未提及房sma税。不过,在2020年5月11日发布实施的《关于新时sma加快完善sma主义市场经济体制的意见》中指出,要加快建立现sma财税制度,稳妥推进房sma税立sma。

2020年11月,财政部部长刘昆在《〈sma中央关于制定国民经济和sma发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议〉sma读本》中撰写了《建立现sma财税体制》一文,详解“十四五”时期财税sma任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现sma税收制度时提到,按照“立sma先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房sma税立sma和sma。

在严跃进看来,房sma税是调控房sma市场的有效手段,近两年没有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影响,“如果说后续房价炒作的矛盾比较多,房sma税依然会是重要的调节方式。同时,二手房的sma政策会占据主导地位,比如无锡、成都、沈阳等地二手房smasma的sma政策成为当地房sma政策调控的主流,有效减少了一些炒房行为”。

全国sma委员龚永德认为,目前亟须对各种和房sma业相关的税收进行系统的梳理和研究,更有效地发挥税收工具的力量,并制定差异化的调控政策。未来房sma税的实施,应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。

建立租sma并举住房制度

重视租赁住房开发建设

“近几年来,房sma市场实现平稳健康发展,主要是因为在坚持‘房住不炒’基础定位上,长效机制发挥了积极作用。从长远来看,如果房sma市场要长期保持健康稳定发展,特别是解决好大城市住房供求矛盾,在调控政策上要遵循市场规律,精准施策。”赵庆祥说,在稳地价、稳房价、稳预期前提下,一方面要加大共有产权住房开发建设,增加新建住房;另一方面还要通过提高存量住房市场效率、加快存量住房交易速度和使用效率,解决好存量住房配置不合理、利用不充分的问题。

“简言之,既要租sma并举,又要增量市场和存量市场并重发展。”赵庆祥说。

在赵庆祥看来,未来房sma市场会产生两个新变化:

一是租sma并举,住房租赁成为规范发展房sma市场的重中之重;二是更加重视租赁住房的开发建设,在土地、金融和税收等方面向新建租赁住房,特别是保障性租赁住房倾斜。在房sma市场中,租赁市场和smasma市场并重,监管制度和调控政策应当区分不同住房性质和市场类型,有保有压,更加精准。在租赁上,新建租赁住房越来越受重视;在smasma上,共有产权住房是开发建设的重点。

制图/高岳

(编辑:黄钰涵)

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